25 Déc La fiscalité des revenus locatifs en Israël pour un résident français

Investir dans l’immobilier en Israël tout en restant résident fiscal français est une situation de plus en plus fréquente. Beaucoup de résidents français possèdent un appartement en Israël, soit dans le cadre d’un investissement locatif, soit à la suite d’un achat patrimonial ou d’une succession familiale. Dès lors que le bien est mis en location, une question revient systématiquement : comment sont imposés les revenus locatifs israéliens lorsqu’on réside fiscalement en France, et comment éviter les situations de double imposition ou d’erreur déclarative?

Cette problématique se situe au croisement de trois cadres juridiques et fiscaux: le droit fiscal israélien, le droit fiscal français et la convention fiscale bilatérale France Israël. Une mauvaise compréhension de l’articulation entre ces trois niveaux peut conduire à des déclarations incomplètes, à des régularisations coûteuses, voire à des blocages bancaires ou successoraux. L’objectif de cet article est d’expliquer de manière claire et précise les règles applicables aux revenus locatifs en Israël lorsque le propriétaire reste résident fiscal français, tout en apportant une vision pratique issue de l’expérience de terrain du Cabinet AMAR.

L’imposition des loyers en Israël lorsque le bien immobilier est situé sur le territoire israélien

Dès lors que le bien immobilier loué se situe en Israël, les loyers sont considérés comme des revenus de source israélienne. Ce principe s’applique même si le propriétaire vit en France, même s’il n’a jamais résidé en Israël, et même si les loyers sont encaissés sur un compte bancaire étranger. L’État d’Israël conserve un droit prioritaire d’imposition sur les revenus issus d’un bien immobilier situé sur son territoire.

En pratique, les revenus locatifs peuvent relever de plusieurs cadres : location résidentielle à long terme, location meublée, location saisonnière, résidence secondaire louée ponctuellement, ou encore bien immobilier hérité et placé en location après la succession. Ces différentes situations n’entraînent pas toujours la même approche fiscale et il est souvent nécessaire d’analyser la nature effective de l’activité locative avant de choisir le régime d’imposition israélien applicable.

Israël permet, dans certains cas, de choisir entre un régime forfaitaire simplifié et un régime d’imposition progressive tenant compte des charges et de la structure patrimoniale du propriétaire. Ce choix n’est pas uniquement fiscal: il doit être cohérent avec la situation personnelle, la stratégie patrimoniale et l’environnement juridique international du contribuable. Une décision mal anticipée peut avoir des conséquences financières significatives sur plusieurs années.

Déclaration en France : une obligation malgré l’imposition prioritaire en Israël

Le fait que les revenus locatifs soient imposables en Israël n’exonère pas le contribuable de toute obligation déclarative en France. En tant que résident fiscal français, le propriétaire est tenu de déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les loyers perçus en Israël. Cela ne signifie pas pour autant que les loyers seront imposés une seconde fois en France. C’est précisément le rôle de la convention fiscale France Israël.

La convention organise la répartition du pouvoir d’imposition entre les deux États. Israël conserve la priorité sur les revenus locatifs provenant d’un bien immobilier situé sur son territoire. La France, de son côté, prend ces revenus en compte dans le calcul global des revenus du foyer, mais applique un mécanisme destiné à éviter la double imposition. En d’autres termes, il ne s’agit pas de choisir entre la France et Israël: il faut déclarer dans les deux pays, mais selon une logique juridique coordonnée.

Les difficultés apparaissent généralement lorsque les déclarations ne sont pas harmonisées d’un pays à l’autre, lorsqu’un changement de résidence fiscale n’a pas été correctement structuré, ou lorsqu’un patrimoine immobilier international a été constitué sans accompagnement juridique. Dans ces situations, l’administration fiscale peut demander des justificatifs, interroger la cohérence des flux financiers ou réexaminer la situation patrimoniale globale du contribuable.

Situations fréquentes rencontrées en pratique dans les dossiers France Israël

De nombreux dossiers concernent des résidents fiscaux français propriétaires d’un appartement en Israël mis en location longue durée. Ils perçoivent les loyers en Israël, déclarent les revenus localement, mais s’interrogent sur la manière correcte de les intégrer dans leur déclaration française. D’autres situations concernent des familles en transition d’installation en Israël, dont l’un des conjoints est déjà résident israélien, tandis que l’autre reste résident fiscal français. Les flux de revenus se retrouvent alors répartis entre deux juridictions fiscales.

Nous accompagnons également des héritiers ayant reçu un bien immobilier en Israël à la suite d’une succession internationale. Dans ces cas, la mise en location du bien intervient parfois avant la régularisation complète de la succession ou avant la structuration fiscale à long terme. Une mauvaise synchronisation entre chronologie successorale, fiscalité immobilière et obligations bancaires peut entraîner des situations complexes qu’il vaut mieux prévenir que corriger.

Ces exemples illustrent une réalité fondamentale: au-delà de la fiscalité pure, la gestion de revenus locatifs entre la France et l’Israël constitue avant tout un sujet de structuration patrimoniale internationale.

Les erreurs déclaratives les plus courantes en matière de revenus locatifs internationaux

Les erreurs que nous constatons le plus souvent ne sont pas liées à une volonté de fraude, mais à une mauvaise compréhension des règles transfrontalières. Beaucoup de propriétaires pensent qu’il suffit de déclarer les revenus dans un seul pays. D’autres appliquent un régime israélien inadapté à leur situation, ou confondent nationalité, statut civil et résidence fiscale. Certaines personnes déclarent correctement en Israël mais omettent la déclaration française, pensant être déjà en conformité.

Ces approximations peuvent entraîner des rappels d’impôts, des demandes de justification sur l’origine des fonds ou des difficultés en cas de contrôle bancaire, transfert successoral ou franchissement de seuil patrimonial. La fiscalité internationale ne tolère pas l’approximation: elle doit être organisée, documentée et cohérente dans le temps.

Le service de gestion locative clé-en-main du Cabinet AMAR

Au-delà du conseil juridique et fiscal, le Cabinet AMAR accompagne ses clients dans une approche globale et opérationnelle de la gestion locative en Israël pour les propriétaires résidant à l’étranger. Nous proposons un service de gestion locative clé-en-main spécifiquement conçu pour les investisseurs et familles franco-israéliennes souhaitant sécuriser leur patrimoine tout en évitant les complications administratives, fiscales et bancaires.

Notre accompagnement couvre l’ensemble du cycle de vie du bien locatif : vérification juridique préalable du bien, conformité contractuelle des baux, sécurisation des relations propriétaires-locataires, représentation légale en Israël lorsque le propriétaire réside à l’étranger, suivi des paiements et des obligations déclaratives, encadrement des flux financiers, coordination avec les autorités fiscales israéliennes et françaises lorsque cela est nécessaire, ainsi que préparation des éléments nécessaires aux déclarations fiscales et patrimoniales.

Le cabinet intervient également en cas de difficulté: retard ou absence de paiement, litige locatif, problématique bancaire liée aux transferts internationaux, blocage successoral ou changement de statut résidentiel. Notre objectif est que le propriétaire puisse déléguer la gestion opérationnelle tout en sachant que son bien, sa fiscalité et sa conformité juridique sont supervisés par un cabinet maîtrisant la complexité des situations transfrontalières entre la France et Israël.

Ce positionnement “clé-en-main juridique et fiscal” constitue un différenciateur fort: nous ne nous contentons pas de gérer un bien locatif, nous encadrons son environnement juridique, bancaire, successoral et international.

Une approche patrimoniale et juridique globale

La fiscalité des revenus locatifs en Israël pour un résident français ne se limite pas à une question de taux d’imposition. Elle concerne la structuration d’un patrimoine détenu entre deux pays, la définition correcte de la résidence fiscale, la cohérence des flux financiers internationaux, la préparation d’une éventuelle succession et la projection patrimoniale à long terme.

Chaque situation est spécifique : date d’acquisition du bien, mode de financement, composition familiale, projet d’installation en Israël ou non, présence d’autres biens immobiliers en France, statut des héritiers, historique fiscal. C’est pourquoi le Cabinet AMAR adopte une approche individualisée et bilatérale, en tenant compte à la fois du droit français, du droit israélien et de la pratique des administrations.

Notre mission n’est pas seulement d’éviter un risque fiscal: elle consiste à offrir un cadre juridique stable, prévisible et optimisé aux propriétaires qui vivent entre la France et Israël et souhaitent gérer leur patrimoine immobilier de manière structurée et sécurisée.

Pour plus d’information, vous pouvez nous contacter par téléphone au 01.86.96.90.80 (France) ou au 058-635-0900 (Israël) ou par mail via contact@amar-lawyers.com.

*Les renseignements contenus dans les articles publiés sur le présent site ne constituent pas un avis juridique. Afin d’obtenir un avis juridique précis vous êtes priés de bien vouloir contacter notre cabinet.

Nous contacter